Consorcios de propietarios autosustentables

Por: Dr. Aníbal Luis Puricelli Pinel (*)

La ley de propiedad horizontal en la Argentina es del año 1949; producto de la necesidad de vivienda de aquella época y con las falencias propias del régimen político imperante en aquel tiempo.

Las leyes laborales protegen, por ser la parte “más débil” al trabajador pero el consorcio, al no ser una “empresa comercial”, sufre las injusticias y abuso s producto de aquel régimen laboral que favorece a un empleado sin patrón.

A lo largo de los años, fruto de esta verdadera injustica y en silencio el consorcio de propietarios ha procurado resistir generando soluciones que le permitan afrontar los gastos comunes afrontando las pérdidas sin tener, en casi todos los casos, ganancia alguna.

Está de más decir que no todos los consorcios de propietarios pertenecen  a personas de altos ingresos. Al contrario; en la inmensa mayoría de los casos viven personas de mediano e incluso bajos ingresos a los que les resulta cada vez más difícil afrontar los gastos “comunes” que produce el edificio donde viven.

Según las estadísticas el 50% de los gastos de expensas pertenecen a sueldos del encargado. Una cifra excesivamente abultada incluso para las empresas.

Publicidad. Uno de los primeros recursos que el consorcio de propietarios empleó para compensar estos gastos si es que las condiciones del edificio lo permitían fue el de la publicidad. Se instalaron en paredes externas o en los techos grandes carteles publicitarios que generaron ingresos. Hoy, esta tendencia está limitada por la llamada “contaminación visual” a solo algunos edificios.

Con el auge de la telefonía celular; muchos consorcios vieron la oportunidad de obtener recursos gracias a la instalación de antenas en la terraza del edificio ya sea alquilando el espacio o vendiéndolo.

Administradores temporales: Otro de los grandes problemas que han sufrido los consorcios es el del administrador. Persona de carácter necesaria teniendo en cuenta la complejidad de tareas que un edificio demanda. El grave problema se suscitaba  en que era tomado como un empleado. Si la administración funcionaba mal a los ojos de los propietarios no quedaba otro recurso que echarlo con el pago de la indemnización correspondiente. Hoy son contratadas por períodos de tiempo. Cada día se va entendiendo más que el consorcio de propietarios no es una empresa aunque aún falta mucho camino por recorrer. Tercerizar: Como hemos dicho, el 50 % de los gastos de expensas se lo lleva el encargado. Desde hace años, debido a las características de “empleado sin patrón” que tiene el portero, los consorcios vienen optando, cada vez más, por despedir al encargado y tercerizar los servicios de limpieza, recolección de residuos; mantenimiento, etc. en alguna empresa que realiza todas estas tareas por un canon mensual, evitando el consorcio de esta forma el excesivamente oneroso rol de empleador. Además, estos consocios alquilaron la casa destinada al portero obteniendo así algún recurso económico para afrontar los gastos comunes.

En la actualidad lo que se busca al adquirir una vivienda en propiedad horizontal es que posea locales comunes. Muchos edificios que actualmente se construyen tienen la particularidad de que o las cocheras o los locales al frente son de propiedad común a todos los censorcitas que adquieran los departamentos. Para que el producido de los alquileres cubra los gastos comunes.

Pensamos, para terminar, que en el futuro la variante para tener consocios autosuficientes se encontrará en la ecología. Hoy uno de los mayores productos que genera un consorcio es la basura. Y esta es depositada en contenedores que llevan los diferentes recolectores. Desde los gobiernos municipales se busca el reciclado. Y todo esto, lo sabemos, es un gran negocio. Y la pregunta es ¿Por qué el consorcio de propietarios no participa de las ganancias de este reciclado?

Pensamos que no sería muy oneroso ni demasiado complicado. Bastaría que al edificarse se previeran espacios comunes aptos para la separación de estos residuos: Vidrios; papeles y metales que por sí o por tercerizados se separaran y se vendieran obteniéndose recursos. Con los desechos biodegradables podría obtenerse abonos fácil y a bajo costo con la utilización de las ya conocidas lombrices californianas para que con ellas se obtuvieran nuevos recursos que terminaran generando edificios autosustentables.

(*) Abogado